Ley de Alquileres: la oposición logró la media sanción a su proyecto de reforma pero enfrentará un escenario adverso en el Senado

La oposición logró darle media sanción en la Cámara de Diputados, con 125 votos afirmativos contra 112 negativos, a un proyecto de reforma de la Ley de Alquileres que entre sus puntos más destacados estipula volver a los contratos de dos años de duración con actualizaciones cada cuatro meses según un índice o una combinación de índices acordados entre propietarios e inquilinos.

Primero, Juntos por el Cambio, los libertarios, el Interbloque Federal y otros bloques menores se unieron para rechazar el proyecto del Frente de Todos que no modificaba los dos puntos más cuestionados de la ley actual: los contratos de tres años y la actualización anual. La bancada que conduce Germán Martínez consideraba que la única forma de cuidar a los inquilinos, a los que calificaron como “la parte más débil”, era promover incentivos fiscales para que más dueños pongan sus propiedades en alquiler.

“Hay que alejarse de las posiciones electoralistas. Lo que nosotros impulsamos podrá no ser la solución total pero sin dudas es muy positiva para ampliar el stock de viviendas”, dijo Martínez.

Desde el PRO, Pablo Tonelli contestó: “La ley intentaba proteger a los inquilinos y terminó provocando un efecto no previsto que fue una fenomenal retracción en la oferta, lo que hace que hoy en día sea extremadamente difícil conseguir una vivienda para alquilar”.

Los cambios al texto de la oposición fueron negociados con Graciela Camaño, en representación del Interbloque Federal, y Agustín Domingo, por los rionegrinos. “A la hora de evaluar el tiempo de duración de la ley actual, que es de tres años, en ese período hubo un 476% de inflación”, señaló Camaño.

La diputada bonaerense aseguró que su objetivo es modesto: “Nosotros solo intentamos mejorar la oferta. Esta ley no fue pensada para una Argentina de 476% de inflación”.

Los tres diputados de La Libertad Avanza, Javier Milei, Victoria Villarruel y Carolina Píparo, votaron en contra del proyecto de Juntos por el Cambio. “No se necesita una nueva ley de alquileres. Hay que eliminarla y dejar de interferir en contratos privados pulverizando el derecho de propiedad. Lo único que harán es perjudicar a los más vulnerables con menos propiedades, de menor calidad y a precios más caros”, dijo el candidato presidencial libertario.

Sin embargo, la iniciativa contó con el apoyo de parte del Interbloque Federal (los dos socialistas se abstuvieron, mientras que Alejandro “Topo” Rodríguez y Natalia De la Sota votaron en contra), Juntos Somos Río Negro y SER.

Tras incontables demoras generadas por la falta de consenso, el pasado 5 de julio el diputado Mario Negri instó a los jefes de los otros bloques opositores a convocar a una sesión especial. El jefe del bloque de la UCR encabezó las negociaciones con el resto de los bloques para hacer las modificaciones que finalmente destrabaron la votación.

“Fue muy trabajoso, recuerden que el 5 de julio en la sesión donde pedimos apartamento para la derogación no nos lo dieron y anuncié entonces esta sesión para después de las PASO. Parecía algo inalcanzable, hicimos un gran esfuerzo entre muchos sectores de la oposición y conseguimos el quórum”, dijo Negri.

Los detalles del proyecto

-Los ajustes al valor del alquiler se podrán realizar por “intervalos no inferiores a los cuatro (4) meses”. Y aclara: “Las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.

-El plazo mínimo del contrato será de dos años y se considerará de ese plazo si su duración no está estipulada, pero el inquilino o locatario puede renunciar a ese plazo, en caso de preaviso, bajo ciertas condiciones.

-En caso de vivienda habitacional, no puede exigirse al inquilino o locatario el pago de alquileres anticipados ni depósitos de garantía superiores a un mes. Tampoco podrá exigirse un pago de “valor llave o equivalente” ni la firma de pagarés “o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.

-El plazo mínimo de dos años no será válido para ciertos tipos de alquiler, como locación a contratos diplomáticos y, en particular, alquiler de unidades amuebladas “para fines de turismo, descanso o similares y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario”.

-En cuanto a las reparaciones de la unidad en alquiler, algo que suele generar fricciones en los contratos, se establece que el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino o locatario y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes. Si transcurridos esos plazos no hay respuesta, el inquilino puede hacerse cargo de las reparaciones, con cargo de los costos al propietario.

-Todos los contratos deben ser declarados ante la AFIP, que según el proyecto deberá “disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes”.

-Como incentivos para la reactivación del mercado de alquileres, el proyecto propone exenciones al monotributo para aquellos propietarios que “no realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación”, y aclara además que en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma”.

-Otro estímulo es la exención del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre los bienes ofrecidos en locación “para casa-habitación, con contratos debidamente registrados”, aunque con tope a determinar según el valor de los contratos vigentes.

-También se exime del pago del impuesto al cheque las operaciones bancarias “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa – habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”.

Fue rechazado, por 131 votos negativos a 109 positivos, el proyecto del oficialismo que mantenía los contratos de tres años y la actualización anual, pero ofrecía incentivos para que más propiedades fueran puestas en alquiler.

Agustín Domingo, del bloque Juntos Somos Río Negro, aseguró que la oposición no busca “salidas mágicas sino una salida posible”. Los votos de los dos diputados rionegrinos son fundamentales para la aprobación del proyecto con dictamen de minoría.

“Si seguimos haciendo lo mismo, vamos a tener los mismos resultados. Podemos hacerlo fortaleciendo la sociedad civil o con un paternalismo estatal”, dijo.

Los bloques de la oposición habrían llegado a un acuerdo a partir de algunas modificaciones al dictamen de minoría: la actualización de los alquileres será cada cuatro meses, a partir del acuerdo sobre un índice, como el de precios al consumidor (IPC), el de precios mayoristas (IPM), el índice de salarios del INDEC (IS) o “una combinación de dichos indices”.

El presidente del bloque oficialista, Germán Martínez, defendió el proyecto que tiene dictamen de mayoría y se concentra en los incentivos fiscales para aumentar la oferta de inmuebles para alquiler.

La iniciativa de Unión por la Patria mantiene los contratos de tres años y la actualización anual. “Hay que alejarse de las posiciones electoralistas. Lo que nosotros impulsamos podrá no ser la solución total pero sin dudas es muy positiva para ampliar el stock de viviendas”, dijo Martínez.

En esa línea, desde el oficialismo señalaron que la problemática actual afecta “tanto a inquilinos como propietarios”, pero aclararon que no impacta de la misma manera. “Nosotros tenemos la obligación de defender al más débil, que es el inquilino”, aseguró.

Martínez también cargó contra la oposición a la que acusó de no intentar resolver el problema. “Hoy después de un resultado electoral vuelven a tironear la bandera de la derogación de la ley. Hay que alejarse de las posiciones electoralistas”, les recriminó.

La derogación de la Ley de Alquileres fue rechazada

Las autoridades de la Cámara leyeron una nómina con 12 proyectos entre los que estaban incluídas dos iniciativas para la derogación.

Como no tienen dictamen de comisión, debían ser aprobados con dos tercios de los votos. Por lo que con el rechazo del oficialismo y la izquierda, la oposición no logró los votos necesarios para avanzar con la derogación de la Ley de Alquileres. La votación terminó con 110 votos negativos y 124 votos afirmativos.

El año pasado, Juntos por el Cambio y otros bloques firmaron un dictamen de minoría que proponía, entre otros puntos, volver a los contratos de dos años y la actualización cada tres meses.

Sin embargo, el contexto económico inflacionario y la crisis que se generó por el retiro de propiedades del mercado, muchos integrantes de Juntos por el Cambio se inclinaron por avanzar por la derogación total de la ley.

De hecho, el diputado del PRO Hernán Lombardi intentó que su proyecto de derogación fuese tratado sobre tablas en la sesión pasada, el 5 de julio. Su iniciativa fue rechazada.

Carlos Cantero juró y asumió como diputado por Jujuy en lugar del fallecido Ferreyra.

Homenaje por el fallecimiento del diputado Julio Ferreyra, quien representaba al oficialismo por la provincia de Jujuy. Tenía 81 años.

Con 129 diputados, la oposición logró el quórum para dar inicio al debate. Bajaron 115 diputados de Juntos por el Cambio, 2 del bloque SER, 2 de Juntos Somos Río Negro, 3 de Córdoba Federal, 1 de Identidad Bonaerense, 3 de La Libertad Avanza y 2 socialistas. Los libertarios de Javier Milei y los socialistas fueron los últimos en bajar al recinto.

Al término de la reunión de Labor Parlamentario, los diputados de Juntos por el Cambio se mostraron confiados de alcanzar el quórum para abrir la sesión.

El oficialismo intentará tratar sobre tablas (sin dictamen de comisión) un proyecto para regular las plataformas de alquileres temporarios como Airbnb. La oposición adelantó que no acompañará esta iniciativa.